Tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai, Luật Đất đai năm 2013 cũng đã bộc lộ những tồn tại, bất cập dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế, ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý và sử dụng đất, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân... Do đó, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 để phù hợp với thực tiễn, chính sách về đất đai trong giai đoạn hiện nay là cần thiết.

Bài 1: Cần thiết sửa đổi Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần giải quyết những vướng mắc phát sinh trong các quan hệ pháp luật về đất đai. Theo đó, công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ; việc sử dụng đất đai trở nên hợp lý, tiết kiệm hơn, có hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội, nhà ở đô thị.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa theo kịp sự phát triển kinh tế - xã hội, những biến động của thị trường đất đai và cuộc sống con người trong thời gian gần đây.

Khiếu kiện về đất đai chiếm 60-70% các vụ việc

Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, nếu như năm 2013 nguồn lực đất đai đóng góp 7-8% nguồn thu ngân sách thì đến năm 2021-2022 đạt 15-20%, một vài địa phương đạt 35%.

Tại Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII, Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng khẳng định: “Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, là tài nguyên vô cùng quý giá, là nguồn sống của nhân dân và nguồn lực to lớn của đất nước, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại, hạn chế khiến đất đai chưa thực sự trở thành nguồn lực để phát triển.

Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia nhưng vẫn còn những hạn chế khiến đất đai chưa thực sự trở thành nguồn lực đề phát triển. Ảnh minh họa 

Thực tế cho thấy, nhiều người giàu lên nhờ đất, nhưng cũng có không ít người nghèo đi vì đất, thậm chí bị đi tù cũng vì đất, mất cả tình nghĩa cha con, anh em vì đất... Không phải ngẫu nhiên mà trong thời gian qua có tới hơn 70% số vụ tố cáo, khiếu nại thuộc về lĩnh vực đất đai. Tình trạng sử dụng lãng phí, quản lý lỏng lẻo tài nguyên tự nhiên, trong đó có đất đai đã và đang diễn ra nhiều nơi. Nhiều “bờ xôi, ruộng mật” bị thu hồi rồi để bỏ hoang. Nhiều địa phương thu hồi đất của nông dân để làm khu công nghiệp, khu đô thị, sau đó quây lại để cỏ mọc, biến thành bãi hoang. Tình trạng ly nông đi liền với ly hương diễn ra ở nhiều nơi, trong lớp trẻ. Nhiều gia đình nông dân không thiết tha với sản xuất nông nghiệp, không còn coi “tấc đất như tấc vàng”.

Nguyên nhân của các vấn đề trên là trong lĩnh vực quản lý đất đai vẫn có khe hở, yếu kém, một bộ phận cán bộ lợi dụng để mang lại lợi ích không chính đáng cho mình. Đất đai được sử dụng chưa hiệu quả, tại nhiều khu vực thành phố đất nông nghiệp bị bỏ hoang, nhiều dự án chậm được triển khai.

Do quá trình khai thác sử dụng đất chưa bền vững nên đất đai đang thoái hóa cả về chất lượng lẫn số lượng. Chất lượng đất giảm đi do hoạt động canh tác, thoái hóa, hoang mạc hóa, ô nhiễm...

Nhiều vụ tranh chấp đất đai, nhà chung cư xảy ra trong thời gian gần đây. Nổi cộm là vụ người dân kéo đến trung tâm hành chính thị xã Điện Bàn (tỉnh Quảng Nam) để gây sức ép đòi Công ty Cổ phần Bách Đạt An trả lại tiền mua đất vì doanh nghiệp này không trả sổ đỏ cho dân khi họ đã hoàn thành thủ tục mua đất. Đây là vụ tranh chấp bất động sản lớn nhất ở Quảng Nam với hơn 1.100 lô đất nền đã được Công ty Bách Đạt An bán ra, thu về gần 700 tỉ đồng. Nhiều người mua đất có hộ khẩu thường trú tại thành phố Đà Nẵng.

Ông Nguyễn Quang Sơn (người dân ở quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng) cho biết, cuối năm 2017, thông qua Công ty Cổ phần Hoàng Nhất Nam, gia đình ông mua một lô đất có diện tích 130 m2 thuộc dự án Bách Đạt 1 của Công ty Cổ phần Bách Đạt An tại Khu đô thị Điện Nam - Điện Ngọc, tổng số tiền đã nộp cho chủ đầu tư là hơn 960 triệu đồng. Công ty này hứa hẹn cuối năm 2019 sẽ có sổ đỏ nhưng lời hứa chỉ ở trên giấy suốt 5 năm qua.

Nhiều vụ tranh chấp kéo dài giữa người dân và doanh nghiệp xuất phát từ mâu thuẫn trong giải phóng mặt bằng, lợi ích kinh tế. Việc thi công dự án ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của người dân tại địa bàn. Phía doanh nghiệp còn chủ quan, chưa làm tốt công tác nắm tình hình, vùng dự án, chưa tìm hiểu kỹ về phong tục, tập quán, vấn đề liên quan đến tài sản nằm trong khu vực triển khai dự án.

Để Dự thảo Luật Đất đai mới có tính ưu việt

Trong quá trình thực thi Luật Đất đai năm 2013 đã nảy sinh nhiều bất cập, người bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thòi. Vì vậy, về nguyên tắc khi thu hồi đất được quy định tại Dự thảo Luật lần này, Luật sư Lê Quốc Đạt, Hội Luật gia thành phố Hà Nội, kiến nghị: Để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất thì phải minh bạch, đạt được sự đồng thuận cao trong số những đối tượng bị thu hồi đất trước khi tiến hành thu hồi. Điều này thể hiện sự dân chủ, khách quan khi tiến hành thu hồi đất, hạn chế những tiêu cực trong việc che giấu thông tin, không bình đẳng trong thu hồi đất.

Về nguyên tắc, khi thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội thì phải có sự thỏa thuận với người bị thu hồi đất, nếu áp đặt mức giá đền bù không thỏa đáng thì lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ tăng gấp bội và người bị thu hồi đất lại thiệt đơn, thiệt kép.

Ngoài ra, chủ đầu tư phải bố trí được khu tái định cư xong thì mới được tiến hành thu hồi đất. Thực tiễn thời gian qua cho thấy, hầu hết chủ đầu tư đều đưa ra những hứa hẹn về khu tái định cư nhưng khi người bị thu hồi đất giao đất xong, đến khi nhận nhà, nhận đất tái định cư thì không được như thông tin ban đầu. Lúc này người bị thu hồi đất không còn lựa chọn nào khác vì nhà, đất đã bị thu hồi.

Đồng thời, phải công khai toàn bộ số tiền dự toán cho việc bồi thường khi tiến hành thu hồi đất để người bị thu hồi đất biết được quy mô, độ lớn của dự án. Sau khi thu hồi, bồi thường xong thì chủ đầu tư phải công khai số tiền đã bồi thường cho những người bị thu hồi và con số này phải được các cơ quan kiểm toán độc lập kiểm toán, đồng thời có sự tham gia của Thanh tra nhân dân nơi xảy ra dự án để đảm bảo sự chính xác và công khai về mặt tài chính.

Để phát huy những điểm đã đạt được và khắc phục các hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2013, theo Phó Giáo sư, Tiến sỹ Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, trước hết, Chính phủ cần rà soát lại những quy định còn chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và các luật khác có liên quan đến đất đai như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đấu thầu năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2015… các văn bản quy định chi tiết để kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai.

Khi xác định giá đất để đền bù thì cần xác định mức giá phù hợp với giá đất của thị trường, ngoài ra cần tính đủ các giá trị tăng thêm từ các yếu tố lợi thế trong đó có lợi thế về vị trí địa lý, lợi thế quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư kết cấu hạ tầng… hoặc để người dân có đất bị thu hồi trực tiếp tham gia vào một bên trong việc xác định giá đất; hoặc để các bên trực tiếp thỏa thuận về giá đất bồi thường. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì người có đất bị thu hồi có quyền yêu cầu cơ quan thẩm định giá độc lập thẩm định xác định giá. Trong trường hợp một bên không đồng ý với giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra thì bên này có quyền yêu cầu tổ chức khác thẩm định lại giá, giá của cơ quan tổ chức đưa ra là giá để tính đền bù. Nếu các bên không thỏa thuận được có thể đưa ra tòa xem xét để phán quyết.

Đồng thời, Nhà nước cần bổ sung thêm các quy định liên quan đến các công trình căn hộ kết hợp lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), trang trại kết hợp lưu trú (farmstay), nhà kết hợp lưu trú (homestay)...

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội thì các loại hình bất động sản cũng đa dạng hơn như condotel, officetel… nhưng Luật Đất đai năm 2013 lại chưa có quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản này. Điều này dẫn đến các địa phương còn loay hoay, chưa biết có được giao đất, cho thuê đất đối với các loại hình bất động sản này hay không, việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với các loại hình này như thế nào, cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép và quản lý… Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến cho phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới bị chững lại.